物业基础物业服务收入均值为14.13亿元，同比增长5.23%

从不同业务板块来看，2025年，基础物业服务收入均值为14.13亿元，同比增长5.23%，增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.77%、5.04%，表明企业在多元业务探索中仍面临调整压力，部分业务的经营模式和发展路径尚处于探索阶段。

图：2024-2025年百强企业各业务板块收入变化情况

2025年，基础物业服务收入占比达到85.15%，同比提升1.44个百分点，压舱石作用进一步凸显。增值服务收入占比为12.61%，同比下降1.23个百分点，主要受非业主增值服务大幅缩减及社区增值服务战略调整的影响。创新型服务收入占比仅为2.24%，贡献度较低。

2025年，百强企业增值服务收入均值为2.09亿元，同比下降5.77%。其中，非业主增值服务进一步收缩，百强企业非业主增值服务收入均值为0.51亿元，同比大幅下降17.42%。社区增值服务收入均值为1.58亿元，同比微降，但在增值服务收入中的占比持续提升，已达到75.53%，成为增值服务中的主力业务。

社区增值服务的发展战略呈现出显著的聚焦趋势，从过去的广泛布局转向垂直深耕。百强企业主要围绕“人”“资产”“空间”三类需求开展社区增值服务，不同业务板块的经营逻辑呈现出新的特征和变化。

社区生活服务经历了从“广泛布局”向“战略聚焦”的转变。2025年，百强企业社区生活服务收入均值为4640.37万元，同比增长2.85%。其中，社区零售、家政服务及社区养老的收入均值分别达3327.80万元、773.90万元和258.70万元，同比分别增长3.2%、2.4%和9.1%。受专业能力不足以及新生儿数量下降导致托育需求收缩等因素影响，社区教育业务出现收缩，收入均值约为279.97万元，同比下滑4.8%。

资产运营服务从“增量红利”转向“存量深耕”。百强企业2025年资产运营服务收入均值为3633.03万元，同比微降1.16%。其中，美居服务收入均值为1959.78万元，同比增长3.60%，房屋经纪业务收入均值为1673.25万元，同比下降6.20%。

空间运营服务的增长逻辑正从“规模驱动”转向“价值共创”。2025年，百强企业空间运营服务收入均值为5365.96万元，同比下降2.90%，且为近几年首次出现下降。这一变化主要受两方面因素影响：一方面，政策对公共收益监管的日益严格以及业主权利意识的觉醒，影响了物业企业的收入分成；另一方面，新房交付量的减少导致百强企业老旧项目占比持续提升。而老旧小区的空间资源优势明显偏低，部分“老破小”项目甚至难以产生广告收益。

图：2024-2025年百强企业主要社区增值服务收入均值及同比变化

创新型业务逐步从粗放发展走向精准布局，相关业务板块收入普遍下滑。2025年，百强企业创新型服务收入均值为0.37亿元，同比下降5.04%。经过近年来的持续探索，百强企业对创新型服务的布局逐步聚焦于IFM（综合设施管理）与城市服务两大方向，并呈现出收缩与聚焦的特点。

城市服务业务板块营收明显下滑，多家百强企业已启动战略调整，主动收缩城市服务业务。2025年，在披露城市服务收入的上市公司中，多数企业该板块营收出现下滑。

部分企业选择将服务内容聚焦于更加务实和可行性较高的领域。例如，碧桂园服务在2025年年报中将原“城市服务”业务板块更名为“环境业务”，聚焦城乡环卫、固废处置、环境治理等核心领域，放弃边界模糊或难以标准化的“泛城市服务”概念，追求更务实的发展。第二，通过剥离低效资产或优化项目组合收缩业务规模。部分企业则直接对亏损项目或经营不善的业务公司进行收缩调整，优化整体业务架构与人员配置，以实现高质量发展。