国家发改委、住建部、自然资源部联合印发《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》！

近日，国家发改委、住建部、自然资源部联合印发《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》，明确提出要重点满足“一老一小”服务需求，兼顾全龄人群以及残疾人等特殊群体，优先设置养老服务、婴幼儿托育、儿童托管和社区助餐等功能。

《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》主要涉及以下三方面内容：

其一，明确社区综合服务设施的建设规模，即落实每百户居民拥有社区综合服务设施面积平均不少于30平方米的要求，支持有条件的城市通过建设嵌入式服务设施，达到每百户居民社区综合服务设施面积不少于80平方米。依据2023年全国城镇人口9.3亿人、七普统计的全国家庭户户均人口2.62人推算，全国城镇社区综合服务设施面积下限应不低于1.07亿平方米，理想情况下可以达到2.85亿平方米。

其二，合理配置社区嵌入式服务设施9大服务功能，优先设置养老服务、婴幼儿托育、儿童托管和社区助餐等功能，因地制宜补齐家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲等功能。

其三，围绕9大服务场景，明晰社区嵌入式服务设施配置及建设要求。例如提供养老服务功能的嵌入式服务设施，需具有较好的天然采光和自然通风条件，建筑面积≥350平方米，每床位建筑面积≥35平方米。又如提供婴幼儿托育服务功能的社区嵌入式服务设施，应设于阳光充足、便于家长接送的地段，建筑面积≥200平方米，每托位建筑面积≥9平方米。

聚焦9大服务场景，养老服务、婴幼儿托育、儿童托管、家政便民等与物企社区增值服务匹配度较高，而在社区助餐、健康服务、文化休闲等领域物企整体参与度略显偏低。

社区家政、社区电商业务发展相对成熟，500强物企业务覆盖率分别达到27.2%和25%。例如社区家政服务，与基础物业服务关联度较高，物企可以通过复用公区保洁等方式降低用工成本。

其次为社区养老，500强物企业务覆盖率达15%。受限于前期项目建设投入资金较大、老年客户群体实际支付能力较弱，多数物企对于开展社区养老服务态度审慎，仅在核心城市、部分项目试点社区养老服务。社区教育、社区旅游、社区金融等业务发展略显滞后，500强物企业务覆盖率都在5%附近。

养老属于“微利”+“长周期服务”行业，国际上养老行业平均纯利润率在2%-5%左右，国内即便是老龄化程度最高的上海，市场化逻辑都难以走通。

物企养老业务整体处于孵化阶段，上市物企及其关联企业中，有二十余家企业开展养老服务。其中，不足十家由物企直接开展养老业务，绿城服务、世茂服务、金科服务等已形成了独立的养老服务品牌。例如绿城服务早就开始布局养老业务，椿龄康养业务已经遍布浙江、江苏、山东、河南、江西等10余个省份。又如新城控股集团早就开始涉足康养业务，总建面约3.8万平方米。截至2023年6月，椿熙堂运营服务的社区站点超320个，养老机构10家，已覆盖超20座城市，服务对象超35万人。