物业行业2024上半年总结及下半年展望

上半年总结：

1.规模业绩：营收与利润增速双降，“增收不增利”现象仍在持续

2024年一季度，5家A股物企营业收入均值为11.45亿元，同比增长12.37%。保持营收正增长的企业有4家，其中招商积余的营业收入最高，约为37.05亿元，新大正的营收增速最快，约为19.51%。

图：2021-2024年一季度A股物企营收均值及增长

数据来源：公司季报，中指研究院整理

利润方面，2024年一季度，5家A股物企毛利润均值约1.41亿元，同比增长1.44%，净利润均值约0.58亿元，同比下降6.95%。其中，招商积余的毛利润与净利润分别为4.18亿元和1.91亿元，均排名第一位。

2.资本市场：市场表现缺乏亮点，地方国资仍受关注

截至2024年6月28日，行业共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，板块总市值约为2210.85亿元，PE均值为12.44（剔除负值）。从股价表现来看，港股物企股价表现优于A股物企，61家港股物企，6月28日收盘价较年初收盘价涨幅均值为2.29%，22家企业股价增长，其中，领悦服务集团涨幅最高为138.46%；6家A股企业则股价跌幅均值为14.86%，仅1家企业保持增长为特发服务涨幅为36.53%。

3.增值服务：社区增值服务贡献稳定，非业主增值服务下降超三成

2023年，百强企业增值服务收入均值2.36亿元，较上年的2.7亿元下降12.59%，占比为15.23%，较上年下降2.99个百分点。受限于消费大环境的影响，居民收入预期降低、消费降级等导致需求没有明显增长，社区增值服务收入均值为1.66亿元，与上年基本持平，业务的大幅提振尚待时日。

4.服务品质：以客户满意度为驱动，持续改善服务质量

最新调查数据显示，2024年物业服务满意度相比上年有了小幅提升，达到73.1分。

2020-2024年物业服务满意度得分

数据来源：中指研究院整理

下半年展望：

1. 上游增量市场趋弱，行业规模和业绩增速放缓

物业管理作为房地产产业链上的服务运营环节，其增量市场必然受到上游产业发展的深远影响，未来，行业规模增速将继续放缓。

2. 行业利润率继续“挤水分”，加速探底企稳

港股上市物业企业毛利率均值从2021年的29.51%，下降至2022年的25.40%，进一步下滑至2023年的23.95%；同期，净利率均值从13.01%下降至7.83%，进一步调整至6.51%。预计2024年上半年港股上市物企利润率水平将实现探底企稳。

3. 存量市场博弈加剧，内卷竞争矛盾升级

行业市场形势的重大变化，加剧了企业与企业之间、企业与客户之间的竞争和博弈，推动客户地位快速上升，放大了其对高品质服务的预期；同时，倒逼物业企业破除增量惯性思维，转变经营思路，追求高质量发展。

3.服务经济“品质为王”，“好房子+好服务”缺一不可

地产与物业的深度协同在现代房地产行业中扮演着重要角色，它不仅关乎企业市场竞争力的塑造，更是响应消费者对高品质居住环境与个性化服务需求的必然选择。

4.择优开展适配的增值服务，打造企业“第二增长极”

增值服务是物业企业商业模式的深化与创新，不仅可以拓宽企业的收入来源，而且体现企业的综合实力与运营水平，未来，物业服务企业开展增值服务将聚焦自身“能力圈”。