2024年中国物业管理行业年度总结（下）

上一篇——2024年中国物业管理行业年度总结（上）是否有让你对本年度行业发展情况有一个大概的了解？如果有，那我们今天继续后半部分，续写下篇。

接上回：

5.营业收入同比增长4.86%，基础服务依旧是中流砥柱

近五年，行业成长步伐逐年放缓，反应在营收增速上，由2021年的最高值41.67%，下降至2023年的8.46%。2024上半年，物业上市企业营收均值22.24亿元，同比增长仅4.86%，增速进一步下降。

其中，基础物业服务的收入占比得到进一步提升，2024上半年该比例达到72.06%，是企业整体收入增长的主要动力。增值服务中非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响、创新型服务仍未打开增长空间，增值服务及创新型服务整体占比有所下降，2024上半年下滑至27.94%。

图：2020-2024H1上市物业企业基础服务营收占比

6.社区增值服务收入均值3.6亿元，与上年基本持平

社区增值服务主要围绕业主的生活需求提供家政、零售、美居、房产经纪、养老、教育等增值服务，该板块在2021年增速喜人，但2022年以来增速急转直下，不少公司出现负增长。2024年上半年，披露社区增值服务收入的46家港股上市公司社区增值服务均值约为3.46亿元，基本保持稳定，未取得显著增长。46家样本企业中，有25家社区增值服务出现负增长，占比过半。力高健康生活、雅生活服务、正荣服务等降幅超过30%。

综合来看，包括房产经纪服务、美居服务在内的社区增值服务板块仍未取得突破性发展。其主要原因有：一，政策扶持但市场依旧低迷，对应服务需求减弱；二，市场竞争激烈，各大房产中介机构进入竞逐，与之相比物业企业各方面仍有欠缺；三，业主的认知提升和需求多样，对产品服务的选择和要求愈加严格，对物业公司的要求更高。

相比之下，社区增值服务中的生活服务有较强的刚性需求，如社区零售、家政服务、养老服务、教育服务、饮水服务等味道“人”的服务则更具发展潜力。

7.新业务有待突破，IFM聚焦优势领域发力，城市服务审慎拓展

在布局IFM领域的实践过程中，物业企业主要聚焦在团餐、设施管理、泛行政服务等。目前，金科服务、雅生活服务、新城悦服务、新希望服务、保利物业、远洋服务等十多家物企纷纷涉足团餐业务，且根据上市公司披露数据看，团餐业务板块中已有企业获得稳定收益，预计将有更多物企入局该业务。但在如今的经济和市场环境下，任何有前景的版块都面临着巨大的竞争压力，持续保持团餐业务的规模扩大和营收提升并非易事。物企需要不断学习、积累宝贵经验、寻求合作才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。

2024年上半年，披露城市服务收入的上市公司共有12家，板块收入均值约为3.92亿元，同比小幅下降4.57%。盈利方面，城市服务的毛利率水平基本保持稳定，环卫服务上市公司毛利率水平普遍位于20%以上，尚有提升空间。

图：2021-2024H1部分上市物企城市服务毛利率情况

8.风险逐步出清+严控费用，力促利润率止跌回稳

2024上半年，上市物业企业毛利率均值23.35%，较上年同期下降1.33个百分点，较2023年全年上升0.21个百分点；净利率均值7.11%，较上年同期下降1.24个百分点，较上年全年上升1.72个百分点。

图：2020-2024H1上市物业企业毛利率均值及净利率均值

央国企表现稳健，毛利率和净利率保持稳定。2024年上半年央国企毛利率均值20.83%，虽然低于民营企业3.69个百分点，但是，净利率均值9.28%，高于民营企业2.93个百分点，这得益于央国企严格的财务管理以及高效的风险防控机制。

图：2020-2024H1上市央国企及民营企业毛利率均值及净利率均值

大部分物业企业在优化收入结构的同时，主要通过：第一，精简组织框架，优化结构配置；第二，提高区域管理密度，强化业务生态协同；第三，推行标准管理；第四，智能机器设备代替人工，几大方面管控费用，对冲毛利率震荡下行。

总结：

目前，物业企业面临的主要挑战就在于如何突破“增长瓶颈”，探索并实践新的增长模式。

面对规模增长驱动业绩增长下滑的窘境，物业企业管理者需要有“创业”、“创新”精神，在组织架构、人才建设、专业知识等方面的配合下，积极探索多元衍生赛道，不断挖掘并开拓新的增长点，这不仅包括深化和优化现有的社区服务，如提升物业管理效率、丰富社区文化生活等，更期待企业能够跨界融合，探索与物业管理相关的多元化业务，如智慧社区建设、智能家居服务、设备管理、能源管理等。这些业务不仅能够为物业企业带来额外的收入，更重要的是，它们能够展现出企业对于未来趋势的敏锐洞察力和强大的创新能力，从而增强投资者对企业长期发展的信心。

来源：中指研究院（有删改）