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2024年中国物业管理行业年度总结(下)
上一篇——2024年中国物业管理行业年度总结(上)是否有让你对本年度行业发展情况有一个大概的了解?如果有,那我们今天继续后半部分,续写下篇。
接上回:
5.营业收入同比增长4.86%,基础服务依旧是中流砥柱
近五年,行业成长步伐逐年放缓,反应在营收增速上,由2021年的最高值41.67%,下降至2023年的8.46%。2024上半年,物业上市企业营收均值22.24亿元,同比增长仅4.86%,增速进一步下降。
其中,基础物业服务的收入占比得到进一步提升,2024上半年该比例达到72.06%,是企业整体收入增长的主要动力。增值服务中非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响、创新型服务仍未打开增长空间,增值服务及创新型服务整体占比有所下降,2024上半年下滑至27.94%。
图:2020-2024H1上市物业企业基础服务营收占比
6.社区增值服务收入均值3.6亿元,与上年基本持平
社区增值服务主要围绕业主的生活需求提供家政、零售、美居、房产经纪、养老、教育等增值服务,该板块在2021年增速喜人,但2022年以来增速急转直下,不少公司出现负增长。2024年上半年,披露社区增值服务收入的46家港股上市公司社区增值服务均值约为3.46亿元,基本保持稳定,未取得显著增长。46家样本企业中,有25家社区增值服务出现负增长,占比过半。力高健康生活、雅生活服务、正荣服务等降幅超过30%。
综合来看,包括房产经纪服务、美居服务在内的社区增值服务板块仍未取得突破性发展。其主要原因有:一,政策扶持但市场依旧低迷,对应服务需求减弱;二,市场竞争激烈,各大房产中介机构进入竞逐,与之相比物业企业各方面仍有欠缺;三,业主的认知提升和需求多样,对产品服务的选择和要求愈加严格,对物业公司的要求更高。
相比之下,社区增值服务中的生活服务有较强的刚性需求,如社区零售、家政服务、养老服务、教育服务、饮水服务等味道“人”的服务则更具发展潜力。
7.新业务有待突破,IFM聚焦优势领域发力,城市服务审慎拓展
在布局IFM领域的实践过程中,物业企业主要聚焦在团餐、设施管理、泛行政服务等。目前,金科服务、雅生活服务、新城悦服务、新希望服务、保利物业、远洋服务等十多家物企纷纷涉足团餐业务,且根据上市公司披露数据看,团餐业务板块中已有企业获得稳定收益,预计将有更多物企入局该业务。但在如今的经济和市场环境下,任何有前景的版块都面临着巨大的竞争压力,持续保持团餐业务的规模扩大和营收提升并非易事。物企需要不断学习、积累宝贵经验、寻求合作才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。
2024年上半年,披露城市服务收入的上市公司共有12家,板块收入均值约为3.92亿元,同比小幅下降4.57%。盈利方面,城市服务的毛利率水平基本保持稳定,环卫服务上市公司毛利率水平普遍位于20%以上,尚有提升空间。
图:2021-2024H1部分上市物企城市服务毛利率情况
8.风险逐步出清+严控费用,力促利润率止跌回稳
2024上半年,上市物业企业毛利率均值23.35%,较上年同期下降1.33个百分点,较2023年全年上升0.21个百分点;净利率均值7.11%,较上年同期下降1.24个百分点,较上年全年上升1.72个百分点。
图:2020-2024H1上市物业企业毛利率均值及净利率均值
央国企表现稳健,毛利率和净利率保持稳定。2024年上半年央国企毛利率均值20.83%,虽然低于民营企业3.69个百分点,但是,净利率均值9.28%,高于民营企业2.93个百分点,这得益于央国企严格的财务管理以及高效的风险防控机制。
图:2020-2024H1上市央国企及民营企业毛利率均值及净利率均值
大部分物业企业在优化收入结构的同时,主要通过:第一,精简组织框架,优化结构配置;第二,提高区域管理密度,强化业务生态协同;第三,推行标准管理;第四,智能机器设备代替人工,几大方面管控费用,对冲毛利率震荡下行。
总结:
目前,物业企业面临的主要挑战就在于如何突破“增长瓶颈”,探索并实践新的增长模式。
面对规模增长驱动业绩增长下滑的窘境,物业企业管理者需要有“创业”、“创新”精神,在组织架构、人才建设、专业知识等方面的配合下,积极探索多元衍生赛道,不断挖掘并开拓新的增长点,这不仅包括深化和优化现有的社区服务,如提升物业管理效率、丰富社区文化生活等,更期待企业能够跨界融合,探索与物业管理相关的多元化业务,如智慧社区建设、智能家居服务、设备管理、能源管理等。这些业务不仅能够为物业企业带来额外的收入,更重要的是,它们能够展现出企业对于未来趋势的敏锐洞察力和强大的创新能力,从而增强投资者对企业长期发展的信心。
来源:中指研究院(有删改)
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