五大共享中心｜创新物业运营管理模式，破局人效提升难题！（先导篇）

据统计，目前全国共有住宅小区约50万个，其中老旧住宅小区约16万个，且随着民法典的颁布，住宅小区成立业委会的比例有望进一步加大，多重因素叠加之下，住宅小区接受市场化洗礼的进度将被大幅推动。

形势所驱，物业企业早已纷纷布局，借助资本力量和房开输血不断扩张在管面积，形成规模效应来摊薄企业运营管理成本，同时也为社区商业扩大了客户群体，提高了运营潜力。此外，加大数字化转型力度也更加普遍，以寻求第三方科技企业服务或是自行开发平台的方式，为企业提高运营效率和优化客户体验。

经过一系列促发展手段，非品牌效应催化出的规模扩张，让物业行业在营业利润、在管面积、营业收入等多方面相较于2021年得到了较大幅度提升，但与之相反的是，利润率涨幅却有所下降，呈现出增收不增利的现象。

物企增收不增利原因几何？

通过对物业企业的深入了解，我们认为导致物业企业增收不增利的主要原因在于当前物业行业的人均效能已难以满足企业发展的需求，那么又是什么限制了企业的人均效能？

1、薪酬限制

物业行业的整体薪酬水平偏低，且干多干少与获得薪酬的关联强度较弱，缺乏明确的绩效考核、奖惩激励制度，难以激发员工工作动力。

2、工单天花板

相较于同属服务业的外卖行业，外卖行业的订单天花板高，对于外卖从业人员的数量来说上限足够高，能够支撑外卖人员的多劳多得。

3、年龄限制

受工作性质及薪酬水平影响，在我国从事物业行业的人平均年龄在44~45岁，无论是在体力还是在精力上相较于年轻人都有所下降。

4、人才流失

在物业行业，技能更优秀的人才更容易跳槽到其他服务行业，导致物业企业经常流失高素质人才，无法支撑企业更好的发展。

通过上市物企年报，我们得出了这样一串人效相关数据，上市物企因经营管理更加规范，运营策略更加前瞻，具备一定的标杆作用，中小型物企可通过与之对比了解自身薄弱环节，找到增收不增利的原因。

内外双重矛盾下该如何选择？

内部人均效能提升困难，外部业户需求却在不断提升，内外双重矛盾爆发，物业企业承受着双重挑战。

1、面临内部压力

对属于劳动密集型行业的物业行业来说，除内部难以提升的人均效能，不断攀升的人力成本也给物业企业的经营管理带来了不小的压力。

2、面临业户压力

物业行业归根结底是服务行业，业户想要更美好的生活，物业企业就要不断提高服务质量。面对项目的逐渐老化，对公用设施的维保要更加到位，对小区安全的管理要更加严格，对业户需求的响应要更加快速，等等。但即便如此，业户的要求仅能得到阶段性满足，随着时间的推移，业户更高标准的需求会不断涌现，造成物业企业的运营成本不断增加。

在当前的现状和挑战之下，物业企业该如何选择？是竞争？是坚守？还是退场？

创新物业管理模式，找到新发展道路

物业管理的内在逻辑，其实是物、事、人之间的运转关系，我们可以将物，分为履约责任的生产成本“物”和收益资源的营业收入“物”；事，分为履约责任的成本事务、获得利润的收入事务和保障运营的后勤事务；人，分为负责服务的生产人力，负责营销的收入人力和负责补给的后勤人力。

对于物业企业来说，提高人均效能主要就在提高占比企业总人力85%负责服务的生产人力的工作效率和质量，才能更容易取得显著成果。

以往，物业企业处理物、事、人之间的运转逻辑一般是不论管多少物，都依照惯例匹配人力履约责任，在未明确履约责任事务多少的情况下进行人员匹配，容易造成企业无法量化评估人均效能，难以激发员工工作动力，最终限制了企业进一步发展。

因此，我们必须要转变管理思路，创新管理模式，首先全面梳理出需管理的“物”，再据此细致分解出需管理的“事”，最后按照岗位、能力等合理匹配人力，从而保障物、事、人之间的一一对应关系，实现人尽其用，事尽其责，产生效益最大化。

相较于传统的运营管理模式，从“物”到“事”再到“人”的运营管理模式能够使履约责任得到细致量化，帮助企业实施更加明确的绩效考核，以此激发员工的工作积极性，提高人均效能，助力企业的运营与管理。那么，对于新的运营管理模式的具体实现方式，让我们期待下一篇文章的呈现。