物业设施设备的维护保养计划和保养清单分享

      设备使用的前提和基础是设备日常的维护和保养。 设备在长期的, 不同环境 (包括恶劣环境)中的使用过程中，机械的部件磨损,间隙增大,配合改变，直接影响到设备原有的平衡。设备的稳定性，可靠性，使用效益均会相当程度的降低，甚至会导致设备丧失其固有的基本性能，无法正常运行。如此,设备就要进行大修或更换新设备，这样无疑增加了企业成本,影响了企业资源的合理配置。

 

　　因此必须建立科学、有效的设备管理机制，加大设备日常管理的力度，理论与实际相结合，科学合理地制定设备的维护、 保养计划。 专人负责和落实各项制度、规定、计划，做好日常的维护和保养工作; 定期对维护、保养情况进行检测，并认真做好运行、保养记录。极致小编为大家整理了详细的设备保养计划，供大家参考学习。

 

　　物业设备各种参数信息繁多，使用极致设备管理软件可以全面记录设备信息，还可提供完整的设备台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还可记录设备全生命周期相关的保养、维修、检测、巡检记录。

 

　　对于各种人员来说，使用极致办公APP就再也不会遗忘或者遗漏保养事项了，工作人员编制的设备保养系统会自动推送到对应工程人员的极致办公APP中，工程人员在APP上完成设备保养、维修、检测工作，提升工作效率，减少工作量。 

 

一、供配电

 

1. 专变变压器    

1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。

2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常， 

3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档，       

4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。

5.视运行情况调整档位和优化运行.   

保养时间

 6月、12月的1-5号    

执行人

供电局/维修组配合跟进    

 

2. 专变高低压房

1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，   

2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，

3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；

4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常，

5.检查各抽屉柜是否灵活， 

6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃，

8.现场电路图、上墙资料完好。

保养时间

6月、12月的1-5号

执行人

供电局/维修组配合跟进

 

3 . 发电机

1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固，

2.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；

3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，         

4.检查蓄电池电压和电液比重，

5.检查皮带的张紧程度， 

6.清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管， 

7.定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)，

8.检查柴油箱、输油管有无渗漏，

9.检查接地线有无松脱，

10.检查运水烟箱运转是否正常，

11.模拟断电测试自动起机及来电自动停机，

12.所有选择开关打至自动状态，

13.清扫地面，检查标识、门锁，

14.现场电路图、上墙资料完好。

保养时间

1、4、7、10月的10-13号

执行人

专业维保公司/维修组配合跟进

 

4. 层间配电房    

1.保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线，

2.检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，

3.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 

4.每年一次对接触器进行拆件维护； 

5.检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，

6.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。 

7.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

8.现场电路图完好。    

保养时间

1、4、7、10月的14-25号    

执行人

维修组    

 

5 . 风柜、水泵配电柜

(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)

1.保养前需停电、验电、挂接地线，除尘， 

2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，

3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

4.清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。

5.对变频器进行除尘紧固接线，

6.每年一次对接触器进行拆件维护；

7.现场电路图完好。

保养时间

3、6、9、12月的1-10号

执行人

维修组

 

6 . 南广场喷泉配电控制系统

1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，

3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

4.检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，

5.每年一次对接触器进行拆件检查，

6.现场电路图完好。

保养时间

3、6、9、12月的11-20号

执行人

维修组

 

7 .公共配电箱    

1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，

3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

4.检查标识、门锁，

5.每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，

6.现场电路图完好。

保养时间

3、6、9、12月的11-20号    

执行人

维修组    

 

二、供水

 

8. 生活用水水池

1.排清池内存水用药水进行清洗和消毒， 

2.确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。

保养时间

1、4、7、10月    

执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    

 

9. 南广场喷泉    

1.检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，

2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常，

3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固， 4.定期测试，保证功能正常。

保养时间

1、4、7、10月的25-30号    

执行人

维修组    

 

10. 生活消防水泵房    

1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

2.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据， 

3.各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；

4.拧紧电机固定螺丝，

5.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫，

6.现场电路图完好，温度确保不超过35℃，

7.每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。

8.检查标识是否完好清晰，

9.检查缓闭式液位控制器是否正常。

保养时间

1、4、7、10月的25-30号 

执行人

维修组    

 

11. 市政给水管    

1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

2.阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油，

3.每二年除锈刷漆翻新。

4.清洗Y隔。

保养时间

1、4、7、10月的30号 

执行人

维修组    

 

12. 各层给水管    

1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常，

2.检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油，

3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。

4.清洗Y隔。

保养时间

2、5、8、11月的1-5号 

执行人

维修组    

 

三、排水

 

13. 隔油池    

1.每日清理隔渣油脂等残留物，

2.每月至少一次全面清理隔油池，

3.每日至少二次投放药物，

4.废水主排放口检测水样并提交化验报告，

5.各隔油系统维护。

执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    

 

14. 污粪池（井）

1.每半年彻底清理抽排一次，  

2.确保不满溢、不板结、不堵塞。

保养时间

1、7月 

执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    

 

15. 污水、雨水、粪管    

1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，

2.检查标识是否清晰， 

3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)，   

4.定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。    

保养时间

2、5、8、11月的6-10号

执行人

维修组    

 

16. 集水井    

1.定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)，

2.检查液位浮子、手自动状态是否正常，

3.检查连接管有无松动，标识是否清晰，

4.每半年将止回阀解体维修。  

保养时间

2、5、8、11月的11-15号  

执行人

维修组、清洁部    

 

四、空调

 

17. 空调主机    

1.定期表面除尘，  

2.检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水，

4.检查开关接线接头是否过热并紧固， 

5.检查接地线是否牢固， 

6.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，  

7.检查各参数是否在允许范围内，

8.每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）。    

执行人

专业空调公司/维修组配合跟进    

 

18. 冷冻泵    

1.定期表面除尘，

2.检查保温层有无翻松，

3.检查开关接线接头是否过热并紧固，

4.检查接地线是否牢固，

5.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

6.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。

7.每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)； 

8.拧紧电机固定螺丝， 

9.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，

10.配电柜现场电路图完好， 

11.检查标识是否清晰，

12.每年一次更换水系统。

13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

保养时间   

3、6、9、12月的21-25号 

执行人  

维修组    

 

19. 冷却泵    

1.定期表面除尘，

2.检查开关接线接头是否过热并紧固，

3.检查接地线是否牢固，

4.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 

5.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，

6.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；

7.拧紧电机固定螺丝，

8.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，

9.检查标识是否完好清晰， 

10.配电柜现场电路图完好。

11.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

保养时间  

3、6、9、12月的25-30号

执行人      

维修组    

 

20. 冷却塔    

1.定期检查电机开关接线接头是否过热，

2.检查接地线是否牢固， 

3.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

4.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。

5.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；

6.拧紧电机固定螺丝， 

7.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常， 

8.每周一次吸泥并进行水处理，  

9.每半月检查电机皮带(必要时调整)，   

10.每月至少一次清洗冷却塔和填料，

11.每季对风轮除尘， 

12.每年一次更换水系统， 

13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

14.检查标识是否完好清晰。

15.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

执行人 

专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进    

 

21. 盘管风机    

1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)； 

3.拧紧电机固定螺丝， 

4.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，

5.冷凝排水管和风管保温层有无翻松，

6.排水是否顺畅，

7.每月疏通排水管和清洗风滤网， 

8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，

9.每年更换风滤网(必要时提前更换)，

10.地面卫生打扫， 

11.检查标识是否完好清晰。

保养时间      

3、6、9、12月的25-30号 

执行人  

专业空调维保公司/维修组配合跟进    

 

22. AHU、送(新)风、排风机    

1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；

3.每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确)，  

4.拧紧电机固定螺丝， 

5.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常， 

6.保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅，

7.每月清洗风滤网， 

8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，

9.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，

10.每年更换风滤网，

11.地面卫生打扫，

12.检查标识是否完好清晰。

保养时间      

3、6、9、12月的25-30号 

执行人   

专业空调维保公司/维修组配合跟进    

 

五、消防

 

23. 主机 

1.停电除尘，

2.检查内部线路，紧固接线，

3.定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验) 

保养时间

2、5、8、11月 

执行人

专业消防公司、安管部、维修组 

 

24. 水管

1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），

2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

3.压力表、水表、标识是否正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

25. 消火栓

1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），

2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

3.配套设施是否完好，标识是否清澈。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

26. 防火卷帘

1.手动试验上升、下降灵活，

2.检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，

3.电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

4.每季度定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

27. 喷淋

1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

2.阀门杆加润滑油，

3.喷淋头定期抹尘。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

28. 烟感、温感

1.每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)，

2.定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月 

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

29. 消防、送风、排风排烟机

1.对配电柜进行除尘，

2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，

3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

4.每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。

5.检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭)，

6.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，

7.定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

30. 破玻 

1.检查接线有无松动，胶片有无破损， 

2.定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

31. 对讲

1.检查接线有无松动，音量能满足要求，

2.定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组 

 

32. 警报器

1.检查接线有无松动，音量能满足要求，

2.定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月 

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

33. 湿式报警阀

1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

2.传感器、压力表是否正常，

3.定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

34. 消防、喷淋及相关恒压水泵

1.手动试验水泵检查机械、各参数是否正常， 

2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，

3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

4.定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

35. 安全通道

1.防火门定期检查闭门器是否正常，

2.门体有无破损，

3.门铰转轴加润滑油。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组 

 

36. 安全出口、应急灯(包括地下室)

1.定期充放电测试，保证功能正常。

2.每次放电不小于30分钟。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组    

 

六、安防监控

  

37. 摄像头、录像机

1.录像机除尘，检查各功能是否正常，

2.每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘，

3.定期测试，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

 

七、BA系统

  

38. 电脑主机、DDC控制器、模块

1.每半年除尘，紧固接线，

2.检查各功能是否正常，

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业公司、维修组

  

八、车道闸

 

39. 收费系统 

1.除尘，检查内部线路，紧固接线，

2.定期测试，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业维保公司/维修组 

 

九、电梯

 

40. 机房 

1.电源箱除尘，

2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，

3.检查接地线，

4.摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

5.清扫地面，温度确保不超过35℃，

6.检查标识、门锁

执行人

专业电梯公司/维修组配合跟进

 

41. 轿厢

1.定期检查按键，显示器，平层功能是否正常，

2.检查五方通话系统是否达到通话标准，

3.检查门缝门坑、门感应是否正常，

4.检查照明、空调及标识是否正常。

执行人

专业电梯公司/维修组配合跟进

 

十、楼宇土木建筑、公共设施

 

42. 楼体 

1.检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补，

2.每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。

保养时间

2、5、8、11月  

执行人

维修组 

 

43. 公共广场、园林 

1.检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整，

2.检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露，

3.木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新。